Amortitzar la teva hipoteca: què és, quan i com fer-ho

Generar uns interessos coneguts per endavant per deixar part dels nostres diners en el banc durant un període de temps determinat. Aquest és l'objectiu principal d'un dipòsit a termini fix. A continuació, t'expliquem què és un dipòsit a termini fix i els avantatges que ofereix.

En què consisteix un dipòsit a termini fix?

Un dipòsit a termini fix és un producte bancari que permet al titular generar uns interessos per permetre que el banc guardi part dels seus diners durant un període de temps concret. Tant el tipus d'interès com el termini temporal es pacten prèviament entre el client i l'entitat. És a dir que, un dipòsit a termini fix és una solució d'estalvi que permet a qui ho contracta obtenir uns interessos coneguts per endavant. Normalment, els interessos que genera el dipòsit a termini fix es liquiden en el compte bancari del titular.

Els dipòsits a termini fix estan coberts pel Fons de Garantia de Dipòsits d'Entitats de Crèdit (FGD), fins a un límit de 100.000 euros per dipositant i entitat.

Com es determina el tipus d'interès d'un dipòsit a termini fix?

L'interès que ofereix un dipòsit a termini fix depèn de dos elements principals:

• La situació del mercat.
• L'estratègia del banc per captar nous fons.

Per conèixer la retribució que rep el titular d'un dipòsit a termini fix pels seus diners cal conèixer la Taxa Anual Equivalent (TAE), que inclou la compensació que ofereix el banc pel dipòsit (que, formalment, es denomina Tipus d'Interès Nominal -TIN-) juntament amb les despeses i les comissions associades. A través de la TAE és possible comparar la rendibilitat que ofereixen diferents dipòsits a termini fix per triar aquell que millor s'ajusti a les necessitats de l'estalviador.

Avantatges d'un dipòsit a termini fix

Entre els principals avantatges d'un dipòsit a termini fix s'hi troben:

• Seguretat. És un producte de baix risc que està protegit pel FGD.
• Rendibilitat. La rendibilitat es coneix per endavant.
• Accessibilitat. És fàcil de contractar.
• Estabilitat. Habitualment, com més temps dura un dipòsit a termini fix, més gran és la rendibilitat que sol obtenir el titular.

A més d'aquests avantatges, és important assenyalar que, en moments de crisi, un dipòsit a termini fix pot convertir-se en un bon refugi.

També cal tenir en compte que, en cas de cancel·lació anticipada, és possible que el banc cobri una penalització o comissió, encara que en cap cas aquesta pot excedir de l'import total dels interessos bruts reportats des de l'inici de la imposició fins a la data de la cancel·lació.

Fiscalitat d'un dipòsit a termini fix

En un dipòsit a termini fix només tributen en la declaració de la renda els interessos generats com a rendiments del capital segons els guanys que s'aconsegueixin, en una forquilla que va del 19 % al 28 % (del 19 % fins a 6.000 euros; del 21 % entre 6.000 i 50.000 euros; del 23 % per a quantitats d'entre 50.000 euros i 200.000 euros; entre els 200.000 i els 300.000 euros s'aplica un tipus del 27 %; mentre que, a partir dels 300.000 euros, el tipus és del 28 %). De manera automàtica, Hisenda es queda sempre amb el 19 % en el mateix moment de percebre els interessos, que després s'ajusta anualment a través de la declaració.

A més, els dipòsits bancaris estan subjectes al pagament de l’impost sobre el patrimoni, sempre que la base liquidable del contribuent sigui superior als 700.000 euros, exclòs l’habitatge habitual fins a 300.000 euros. Algunes comunitats autònomes tenen altres límits diferents mentre que en altres el pagament de l’impost sobre el patrimoni n'està exempt.

Obrir un compte bancari és molt necessari per a qualsevol persona estrangera que arriba a Espanya i té pensat quedar-se un temps. Un compte bancari per a estrangers permet tant guardar els diners com poder gestionar-los en el dia a dia, realitzar transferències, domiciliar rebuts, dur a terme ingressos i retirades de diners, entre altres operacions financeres. A continuació, expliquem com obrir un compte bancari per a estrangers a Espanya.

Què és un compte bancari per a estrangers?

Un compte bancari per a estrangers és un dipòsit financer que permet al seu titular dur a terme diferents operacions i poder gestionar de manera eficient els seus diners sense ser resident al país. 

Avantatges dels comptes bancaris per a estrangers 

En general, un compte bancari per a estrangers  ofereix entre els seus principals avantatges:

• Disposar de targeta per fer pagaments de manera senzilla. A més, en configurar-la en l’app del banc, el titular pot operar-hi i pagar les seves compres sense necessitat de fer servir la targeta física.
• Realitzar transferències online. 
• Operar a través del servei de banca digital. 
• Gaudir de serveis per a clients amb comptes a l'estranger. Algunes entitats com Banc Sabadell compten amb serveis específics, com Card Transfer, perquè aquells clients que disposin de comptes bancaris a l'estranger puguin enviar diners des del seu banc internacional al seu compte en euros de Banc Sabadell.¹ 

A l'hora de valorar els serveis de l'entitat és important tenir en compte també altres punts que poden aportar valor afegit com l'atenció per part del gestor en la llengua del client, és més, entitats com Banc Sabadell ofereixen un servei de traducció exclusiu per facilitar les gestions. 

Requisits per obrir un compte com a estranger

Habitualment, qualsevol persona estrangera pot obrir un compte bancari a Espanya a través del web del banc. Igual que en el cas d'un altre compte bancari, els requisits principals són:

• Ser major d’edat.
• Aportar un document d'identificació, que pot ser el document nacional d'identitat (DNI) o, en aquest cas, la targeta d'identitat d'estranger (TIE), el número d'identitat d'estranger (NIE) o el passaport.

¹ Vàlid per a targetes emeses en països de la Unió Europea, Islàndia, Noruega i el Regne Unit (excepte Croàcia, Luxemburg, Malta i Xipre).

Fotografía de Freepik

A través d’una subrogació d’hipoteca, el titular del préstec hipotecari pot canviar la seva hipoteca d’un banc a un altre, modificant algunes de les condicions, com ara el tipus d’interès o el termini d’amortització. Tot i que, en principi, no hi ha un límit de vegades en què es pot subrogar una hipoteca, cal tenir en compte que comporta una sèrie de costs. A continuació, t’expliquem en detall el cost de subrogar una hipoteca i tot el que és important conèixer abans de repetir aquesta operació per al teu préstec hipotecari.

Quan es pot realitzar una subrogació hipotecària?

Una subrogació d’hipoteca es duu a terme per modificar-ne les condicions financeres, com ara eliminar productes vinculats, variar el tipus d’interès o ajustar els terminis d’amortització. Aquest procés de canviar la hipoteca d’un banc a un altre és possible realitzar-lo en qualsevol moment.

Un dels avantatges d’una subrogació d’hipoteca és que no cal realitzar un nou préstec hipotecari. D’aquesta manera, s’estalvien determinades despeses, com ara l’impost d’actes jurídics documentats (IAJD). 

És possible subrogar una hipoteca més d’una vegada?

És possible fer més d’una subrogació de la mateixa hipoteca, encara que abans de fer-ho cal tenir en compte diferents elements, entre els quals destaquen el context del mercat, les condicions de la hipoteca al nou banc i les despeses de subrogar el préstec hipotecari.

Factors que cal considerar abans de subrogar una hipoteca

• Context del mercat. Ja que la majoria de les hipoteques a tipus variable o mixt té com a índex de referència l’euríbor, si aquest baixa de manera rellevant és probable que sigui aconsellable realitzar una subrogació d’hipoteca per intentar rebaixar el tipus d’interès.

• Noves condicions. Abans de prendre la decisió de subrogar la hipoteca, cal analitzar les condicions del préstec hipotecari que es podran canviar, ja que qualsevol hipoteca suposa per al titular un compromís financer a llarg termini.
• Despeses de subrogació d’hipoteca. Una subrogació d’hipoteca comporta per al titular les despeses següents:
  • Comissió per subrogació hipotecària. Pot variar entre el 0 % i el 2 % de l'import pendent de pagament.
  • Taxació de l’habitatge. El seu cost es situa entre els 250 i els 500 euros.

En una subrogació hipotecària, el titular no ha de pagar cap despesa associada a la cancel·lació de la hipoteca per obrir-ne una de nova en un altre banc. La resta dels costs els sol assumir directament el banc.

Posem un exemple del cost real que suposa per a un client la subrogació d’una hipoteca. 

Si a una persona li resten per pagar 100.000 euros de la seva antiga hipoteca i el banc li aplica una comissió de subrogació hipotecària del 0,60 %, les despeses que li suposaria completar la subrogació hipotecària serien:

• Comissió de subrogació: 600 euros.
• Cost de la taxació: al voltant de 350 euros per les característiques del seu habitatge.

El cost de la subrogació hipotecària seria d’uns 950 euros.

Subrogació i ampliació d’hipoteca: és possible?

Una ampliació de la hipoteca suposa modificar el contracte hipotecari, bé per reduir l’import de les quotes augmentant el termini d’amortització del préstec o permetent que el titular pugui aconseguir més capital. Habitualment, l’ampliació de la hipoteca es fa al mateix banc on està contractada per mitjà d’una novació d'hipoteca.

També és possible realitzar una subrogació hipotecària amb ampliació del capital, encara que abans d’optar per una de les dues alternatives cal tenir-ne en compte el cost:

• Ampliació de la hipoteca vigent. El titular ha de pagar la nova taxació de l’habitatge i la comissió per novació, que està indicada a l’escriptura de la hipoteca i sol rondar entre el 0 % i l’1 % de l’import pendent per pagar. 
• Subrogació hipotecària amb ampliació del capital. Com s’ha vist, els costos per al titular són la taxació de l’habitatge i la comissió per subrogació d’hipoteca.

En general, resulta més senzill realitzar una novació, ja que s’acorda amb el mateix banc amb el qual s’ha contractat la hipoteca i, també, sol ser més barat, ja que la comissió per novació tendeix a ser més baixa que la comissió per subrogació. En tot cas, el cost final dependrà de la situació de cada hipoteca i de les condicions que es negociïn amb el banc, per això mateix és recomanable parlar amb un especialista hipotecari de l’entitat perquè pugui valorar la situació i assessorar tenint en compte les necessitats particulars de cada persona. 

Recorda que, en qualsevol moment, pots utilitzar el Simulador d’hipoteques de Banc Sabadell¹ per obtenir una idea aproximada de com podria ser la teva hipoteca segons el tipus d’interès i el termini d’amortització.

¹ El resultat d'aquesta simulació serà de caràcter publicitari i orientatiu basat en dades provisionals. Per elaborar-la, ens basarem en les condicions actuals del mercat i en les dades que ens facilitis a través de les pròximes pantalles. Si vols demanar una hipoteca, un cop vegis el resultat de la simulació, hauràs de posar-te en contacte amb nosaltres per obtenir més informació i rebre la teva oferta personalitzada.

Fotografia de Freepik