Adquirir una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que tomamos a lo largo de la vida y suele requerir de la contratación de una hipoteca. Antes de hacerlo, el banco pide al nuevo propietario adelantar una cantidad de dinero, es decir, una provisión de fondos, para cubrir los gastos de la compra de la vivienda y del préstamo hipotecario. A continuación, te contamos en qué consiste la provisión de fondos de una hipoteca, cuándo se ha de realizar y en qué momento se devolverá el dinero sobrante tras haber completado todos los trámites.
¿Qué es la provisión de fondos en una hipoteca?
La provisión de fondos de una hipoteca es la cantidad de dinero que el titular entrega al banco una vez se ha preconcedido el préstamo hipotecario, con el fin de cubrir los gastos de la compraventa de la casa, incluyendo también los gastos de la hipoteca. Normalmente, estos gastos asociados suelen suponer en torno a un 15% del precio de adquisición. Si quieres tener una idea aproximada de cuánto pueden ser estos costes según el precio de la vivienda que estás pensando comprar, puedes simular tu hipoteca1.
Para poder llevar a cabo todos los trámites necesarios, el banco solicita al nuevo propietario una cantidad de dinero algo mayor de lo previsto para asegurarse de que se contará con los fondos suficientes. Una vez terminado el proceso, el banco procederá a la devolución de la provisión de fondos y a liquidar las cuentas con el nuevo propietario.
¿Cuándo se hace la provisión de fondos de una hipoteca y quién la paga?
Una vez solicitada la hipoteca al banco, este estudia la viabilidad de la operación. Si el cliente cumple con los requisitos de solvencia económica, recibirá una oferta genérica llamada Ficha de Información Precontractual (FIPRE), con las condiciones de la futura hipoteca. Si está de acuerdo en continuar el proceso, el banco elaborará una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y, también, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con las consecuencias legales en el caso de que se incumpla el contrato y los requisitos para la amortización del préstamo hipotecario.
Una vez completada esta fase inicial, el banco solicitará que se haga una provisión de fondos para que se pueda formalizar el pago de las escrituras de compraventa y de la hipoteca.
¿Cuáles son los gastos de provisión de fondos al comprar una vivienda?
El capital de la provisión de fondos se destinará a completar los trámites de la compraventa de la vivienda y a formalizar la apertura de la hipoteca. Cada uno de estos procesos incluye una serie de gastos:
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Gastos de comprar una vivienda:
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Impuestos. Si es una vivienda de obra nueva, el propietario tiene que afrontar el pago del impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es del 10% (menos en Canarias, que es del 6,5%), y del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que es de responsabilidad autonómica y suele tener un coste de entre el 0,5% y el 1,5% del precio del inmueble. Para adquirir una vivienda de segunda mano, hay que abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), también de gestión autonómica, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). Este oscila entre el 6% y el 10% del precio de la vivienda.
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Registro de la Propiedad. Es un coste regulado, de entre 600 y 1.000 euros.
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Notario. El comprador tiene que abonar los aranceles notariales que correspondan, por ejemplo, si se desea una copia autorizada (coste que puede rondar los 3 euros por folio) o simple de la escritura (0,60 euros aproximado por folio) .
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Gestoría. Es un gasto opcional que suele suponer entre 200 y 300 euros de media. Si se contrata a un gestor, este se ocupa de inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, del cambio en la titularidad del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y de los suministros.
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Gastos de contratar una hipoteca:
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Tasación de la vivienda. Suele rondar entre los 300 y los 500 euros, dependiendo del valor del inmueble.
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Comisión de apertura del préstamo hipotecario. Por lo general, representa un coste de entre el 0,1% y el 2% del capital prestado. Sin embargo, al contratar una hipoteca, algunas entidades no cobran comisión de apertura, como es el caso de Banco Sabadell.
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Copia de la escritura de la hipoteca. La copia de la escritura del préstamo hipotecario tiene un coste reducido, entre 0,60 y 1 euro por cada hoja.
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Liquidación de la provisión de fondos de una hipoteca: ¿cuánto te devuelven y cuándo?
Después de haberse completado tanto la compraventa como la apertura de la hipoteca el banco realizará la liquidación de la provisión de fondos. En este proceso, el banco siempre hace entrega al cliente de las facturas y de los justificantes de los cargos (impuestos, Registro de la Propiedad, notario, gestoría, tasación, comisión de apertura de la hipoteca y copia de la escritura de la hipoteca) que se han realizado, de manera que sea posible constatar el dinero que se ha gastado de la provisión de fondos.
Una vez que el titular dé su visto bueno, se procederá a efectuar la liquidación que le corresponda, ingresando el dinero en su cuenta corriente.
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